Une hypothèque wraparound est un type de prêt non conventionnel qui peut aider à la fois les acheteurs et les vendeurs. Cela peut permettre aux acheteurs de faire l’achat, même s’ils ne peuvent pas obtenir l’approbation d’un prêt immobilier traditionnel ou si le taux d’intérêt d’un prêt hypothécaire traditionnel serait trop élevé. Cela peut aussi être un profit pour le vendeur.

Mais les prêts hypothécaires enveloppants comportent de sérieux risques qui pourraient rendre cette forme de financement du vendeur sans valeur. Voici ce qu’il faut considérer avant de choisir cette option de financement.

Dans un achat de maison traditionnel, l’acheteur obtient un prêt hypothécaire et l’utilise pour payer le vendeur pour la maison. Le vendeur, à son tour, utilise cet argent pour rembourser l’hypothèque existante.

Avec une hypothèque wraparound, cependant, le vendeur conserve le prêt d’origine et essentiellement “enveloppe” le prêt de l’acheteur autour de celui-ci. L’acheteur effectue des versements mensuels directement au vendeur, qui utilise une partie pour effectuer des versements hypothécaires mensuels réguliers et conserve le reste.

Le prêt est officialisé lorsque l’acheteur et le vendeur signent un billet à ordre.

Parce qu’il s’agit d’une forme de financement par le vendeur, qui est généralement plus chère que le financement immobilier traditionnel, l’acheteur paie généralement un taux d’intérêt plus élevé que le vendeur, ce qui lui procure un profit. (La moyenne des deux taux est appelée taux mixte.) En échange, l’acheteur obtient le financement nécessaire lorsqu’aucune option moins chère n’est disponible.

Les hypothèques wraparound sont une forme de financement rare, principalement parce que le prêteur hypothécaire initial doit approuver le financement secondaire pour qu’il soit légitime.

La plupart des prêteurs hypothécaires exigent que vous remboursiez le prêt lorsque vous vendez votre maison. Il n’est donc pas possible de maintenir le prêt en place une fois que vous n’êtes plus propriétaire.

Les hypothèques wraparound sont particulièrement rares de nos jours, lorsque les taux d’intérêt sont si bas. Les acheteurs qui pourraient normalement faire face à des taux d’intérêt élevés en raison de leur situation de crédit ou de revenu peuvent ne pas être aussi intéressés par les hypothèques globales en ce moment, explique Doug Perry, conseiller en financement stratégique chez Real Estate Bees.

« Une hypothèque globale vaut la peine d’être envisagée lorsque le taux pondéré est inférieur à ce que l’emprunteur peut obtenir avec une nouvelle hypothèque », explique Perry. « Avec les taux hypothécaires à des niveaux historiquement bas, les enveloppes ne sont pas vraiment en jeu. »

Les wraps sont plus courants lorsque les vendeurs ont du mal à trouver des acheteurs pour leurs maisons. Dans le marché immobilier actuel, les vendeurs n’ont généralement pas de difficulté à trouver des acheteurs, ils sont donc moins susceptibles d’être intéressés par le financement du vendeur comme moyen d’élargir le pool d’options.

Bien que les hypothèques globales ne soient pas courantes et qu’elles comportent des risques, elles peuvent présenter certains avantages à la fois pour l’acheteur et le vendeur.

Acheteurs. Obtenir un prêt hypothécaire peut être difficile si votre cote de crédit est faible ou si votre situation de revenu n’est pas traditionnelle. Les hypothèques conventionnelles nécessitent généralement une cote de crédit d’au moins 620. Bien que vous puissiez baisser avec certains prêts garantis par le gouvernement – les prêts de la Federal Housing Administration vont jusqu’à un pointage de crédit de 580 avec un acompte de 3,5% ou 500 avec un acompte de 10% – les taux d’intérêt peuvent être élevés à ces niveaux.

De plus, si vous êtes propriétaire d’une entreprise ou entrepreneur indépendant, les prêteurs hypothécaires calculeront votre revenu en utilisant vos deux dernières déclarations de revenus. Ainsi, même si vos finances sont en bonne santé en ce moment, les prêteurs peuvent facturer un taux d’intérêt plus élevé si vos deux derniers rendements indiquent un revenu beaucoup plus faible.

Dans les deux cas, un prêt hypothécaire global peut vous offrir la possibilité d’acheter une maison que vous ne pourriez autrement pas financer, du moins à un prix abordable.

Les vendeurs. Pour les vendeurs, les hypothèques globales peuvent offrir une opportunité de générer un profit. Par exemple, disons que vous envisagez de vendre votre maison pour 300 000 $. Votre solde hypothécaire initial était de 200 000 $, et avec un taux d’intérêt de 3 %, vous payez 843 $ par mois en capital et intérêts.

Vous avez des acheteurs, mais ils ne peuvent pas obtenir l’approbation d’un prêt hypothécaire standard, ou leur situation fait en sorte que le taux d’intérêt sur une nouvelle hypothèque serait plus élevé que ce qu’ils vous paieraient via une hypothèque globale. Ils vous versent un acompte de 30 000 $ et vous acceptez un taux d’intérêt de 6 %. Le paiement mensuel du capital et des intérêts sur le prêt est de 1 619 $.

Au fur et à mesure que les acheteurs vous versent des paiements mensuels, vous prenez 843 $ pour payer votre hypothèque, puis vous conservez les 776 $ restants.

« Le vendeur a clairement l’avantage de pouvoir facturer un taux d’intérêt élevé pour un prêt », explique Tabitha Mazzara, directrice des opérations du prêteur hypothécaire MBANC, « et ce flux de trésorerie supplémentaire peut être utile s’il a du mal à effectuer le paiement de l’hypothèque.

Et si vous êtes prêt à assumer les risques d’un prêt hypothécaire global, cet arrangement peut être plus rentable à long terme que la vente pure et simple de la maison.

Offrir cette forme et d’autres formes de financement du vendeur peut également être un bon moyen d’élargir votre bassin d’acheteurs potentiels dans le cas d’un marché d’acheteurs où l’offre de logements est supérieure à la demande.

Bien qu’il existe certaines situations où il est clair qu’une hypothèque wraparound peut être avantageuse, les risques sont élevés, surtout si le vendeur est malhonnête quant à sa capacité à conclure un tel contrat.

Acheteurs. L’hypothèque du vendeur est le principal prêt sur la maison, donc si les paiements mensuels cessent, le prêteur d’origine, qui détient l’acte de la maison, peut saisir et vous forcer à quitter la maison.

Cela peut arriver même si vous n’avez jamais manqué un paiement au vendeur de la maison. Heureusement, il est possible de contourner ce problème en incluant dans votre accord avec le vendeur que vous paierez directement le prêt immobilier initial.

L’autre risque potentiel pour les acheteurs est que le vendeur accepte un prêt hypothécaire global sans le consentement du prêteur initial.

« Certains opérateurs peu scrupuleux utilisent une hypothèque wraparound pour obtenir un prêt à un emprunteur non qualifié en ne divulguant intentionnellement pas le prêt wraparound au détenteur du privilège existant », explique Perry. “Cela crée un gros problème lorsque le stratagème est découvert.”

Si les vendeurs ne respectent pas leur contrat, le prêteur d’origine peut utiliser une clause d’accélération dans l’accord pour exiger le remboursement intégral du prêt des vendeurs à moins qu’ils ne résolvent le problème, ce qui peut inclure votre expulsion de la maison.

Donc, si vous envisagez d’obtenir un prêt hypothécaire global, Perry recommande de demander des conseils professionnels pour vous assurer que le billet à ordre est légal et approuvé.

Les vendeurs. Pour la plupart, les risques pour le vendeur sont les mêmes que pour l’acheteur, juste de l’autre côté de la médaille.

Si l’acheteur cesse d’effectuer des paiements, cela n’arrête pas votre obligation envers votre prêteur initial. Et vous devrez vous assurer que votre contrat hypothécaire permet ce type de financement secondaire, sinon vous pourriez rencontrer des problèmes avec votre prêt.

En plus de cela, vous courez également le risque d’un crédit endommagé si l’acheteur cesse de payer et que vous ne pouvez pas vous permettre d’effectuer les paiements vous-même. Paiements manqués et la forclusion peut avoir des conséquences négatives importantes sur votre pointage de crédit.

Malgré les bénéfices potentiels, cela ne vaut peut-être pas la peine de confier le sort de vos antécédents de crédit à une autre personne. Et bien que vous puissiez poursuivre l’acheteur, Mazzara dit que vous n’en profiterez probablement pas. “S’ils avaient l’argent, ils ne seraient pas en défaut de paiement en premier lieu.”

Que vous soyez acheteur ou vendeur, il est essentiel que vous considériez toutes vos options avant de vous décider pour une option risquée comme une hypothèque globale.

Pour les acheteurs, cela peut inclure la recherche de prêts garantis par le gouvernement avec des exigences de pointage de crédit inférieures ou simplement attendre que votre situation s’améliore avant d’acheter une maison. Si vous avez du mal à trouver un prêt hypothécaire en raison d’une situation financière atypique, Mazzara recommande de rechercher des prêteurs hypothécaires spécialisés qui peuvent travailler avec vous sans risque supplémentaire.

Si vous êtes un vendeur qui a du mal à trouver un acheteur, vous pouvez envisager des alternatives à la vente de la maison, comme l’utiliser comme un Propriété d’investissement.

Quoi que vous fassiez, il est important de comprendre les risques inhérents aux prêts hypothécaires globaux et d’examiner toutes vos options avant d’en choisir un.