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Si plus de temps sous votre toit vous ouvre les yeux sur les améliorations que vous aimeriez apporter, vous vous demandez peut-être s’il faut contracter un prêt pour la rénovation domiciliaire. Tu n’es pas seul.
“Nous avons constaté une énorme augmentation de cette conversation depuis quelques mois après le début de la pandémie”, déclare Brian Walsh, directeur principal de la planification financière de la société fintech SoFi. Les propriétaires “ont le temps et leur attention portés sur quelque chose qu’ils n’auront peut-être pas avant des années”.
En effet, les dépenses d’amélioration et de réparation des logements pourraient atteindre 430 milliards de dollars d’ici le second semestre 2022 avant de ralentir, selon le Joint Center for Housing Studies de l’Université de Harvard.
Le bon financement peut mettre une rénovation à portée de main. Voici quelques options pour vous aider à payer vos rénovations domiciliaires et les questions clés à considérer.
Devriez-vous obtenir un prêt pour la rénovation domiciliaire ?
“La question à un million de dollars est : est-ce le bon moment ?” dit John Ulzheimer, un expert en crédit qui a travaillé chez FICO et le bureau de crédit Equifax.
Agir maintenant? Cette rénovation est-elle incontournable ou agréable à avoir ? Certaines rénovations domiciliaires sont nécessaires parce qu’elles impliquent des réparations structurelles ou mécaniques, comme la réparation d’une fondation ou l’installation d’un nouveau système CVC. D’autres projets sont purement cosmétiques.
Quoi qu’il en soit, la valeur de la propriété doit être un facteur clé dans votre décision de financer une rénovation domiciliaire, dit Ulzheimer.
“Nous regardons toujours la valeur de revente”, dit-il. “Si vous transformez une maison de 500 000 $ en une maison de 900 000 $ à cause des rénovations, un gros avantage est l’augmentation de la valeur de la maison, qui est normalement bien supérieure à ce que vous feriez pour une rénovation.”
Agir plus tard ? La demande de construction liée à la pandémie a créé des pénuries de main-d’œuvre et d’approvisionnement, ce qui signifie des temps d’attente plus longs pour commencer un projet de rénovation et recevoir des matériaux de construction. Ulzheimer lui-même a été affecté par ces retards, racontant qu’il a commandé un réfrigérateur en septembre 2021 mais qu’il ne le recevra qu’en mai 2022.
L’inadéquation entre l’offre et la demande a également fait grimper le prix des matériaux. Vous pourriez finir par dépenser plus pour la rénovation de votre maison que si vous aviez attendu, dit Ulzheimer.
“Vous devez vous demander : ‘Puis-je vivre avec ce que je vis maintenant ? Ou suis-je si désespéré d’avoir une nouvelle cuisine, un garage ou une salle de bain principale que je ne peux pas attendre ?'”, dit-il.
Options de financement des rénovations domiciliaires
Vous pouvez payer votre rénovation domiciliaire en espèces ou la financer avec :
“En règle générale, il s’agit d’équilibrer la flexibilité des fonds lorsque vous obtenez réellement l’argent”, explique Walsh, avec “les intérêts et autres frais que vous paierez en empruntant de l’argent”.
Refinancement par encaissement
Un refinancement en espèces remplace votre prêt hypothécaire par un nouveau prêt d’un montant supérieur à ce que vous devez, et vous recevez la différence en espèces à la clôture.
Vous pourriez améliorer votre taux d’intérêt hypothécaire, accéder à des milliers de dollars et étaler vos paiements avec une nouvelle durée de prêt. Les exigences de refinancement en espèces dépendent du prêteur, mais vous aurez généralement besoin d’un pointage de crédit d’au moins 620 et d’une valeur nette importante de la propriété.
Un gros inconvénient est que, comme un refinancement en espèces est un prêt garanti, “vous pourriez mettre votre maison en danger si vous faites défaut”, déclare Ulzheimer.
D’autres sont que vous redémarrez l’horloge sur les frais d’intérêt, et le prêt nécessitera un paiement initial frais de clôture.
HELOC ou prêts sur valeur domiciliaire
Ces deux prêts vous permettent d’emprunter sur la valeur nette de votre maison, ce qui vous donne accès à des liquidités pour les rénovations. Un HELOC est une marge de crédit renouvelable semblable à une carte de crédit, et vous ne payez que des intérêts sur ce que vous empruntez.
“Vous empruntez de l’argent sur la valeur de votre maison qui n’est pas grevée d’un autre prêt”, déclare Ulzheimer, ajoutant que le processus est plus simple que le refinancement en espèces. “Les prêteurs effectuent généralement une évaluation au volant et n’ont pas besoin d’une valeur exacte comme ils le feraient avec un refi encaissé ou une première hypothèque.”
Aussi appelé deuxième hypothèque, un prêt sur valeur domiciliaire a généralement un taux d’intérêt fixe et vous donne une somme forfaitaire avec des modalités de remboursement de cinq à 30 ans. Vous saurez exactement quelles seront vos mensualités et quand vous rembourserez votre prêt.
Vous paierez immédiatement un prêt sur valeur domiciliaire, y compris les intérêts, contrairement à un HELOC, explique Ulzheimer.
Généralement, les prêteurs exigent 20 % de la valeur nette de votre maison pour être admissible à un prêt sur valeur domiciliaire ou à une marge de crédit. Selon le bureau de crédit Experian, vous avez généralement besoin d’un score FICO d’au moins 680 pour être admissible à un prêt sur valeur domiciliaire ou HELOC.
Prêt personnel
Si vous souhaitez rénover mais que vous êtes réticent à risquer votre maison car garantie, vous voudrez peut-être envisager un prêt personnel non garanti. Le taux d’intérêt moyen sur un prêt personnel de 24 mois en novembre 2021 était de 9,09 %, selon la Réserve fédérale.
Mais les taux d’intérêt peuvent varier de 5% à 20% et dépendent de votre pointage de crédit, dit Walsh.
“Si quelqu’un a une bonne cote de crédit et un revenu élevé par rapport aux remboursements mensuels de la dette, il pourrait être un bon candidat pour explorer un prêt personnel, car il serait approuvé au meilleur taux d’intérêt”, dit-il.
Pourtant, les prêts personnels ne sont généralement pas utilisés pour les rénovations domiciliaires, dit Walsh. “Les seules fois où nous le suggérons, c’est s’ils doivent faire des rénovations et qu’il n’y a pas d’autres options”, dit-il.
Fannie Mae Hypothèque de rénovation HomeStyle
Il s’agit d’un prêt hypothécaire conventionnel qui permet aux emprunteurs de financer des rénovations avec l’achat d’une maison ou un refinancement. Les emprunteurs doivent trouver un prêteur qui offre des prêts HomeStyle Renovation parce que Fannie Mae soutient les prêts mais ne prête pas directement de l’argent aux consommateurs.
Fannie Mae promeut “des taux potentiellement inférieurs à ceux d’autres formes de financement, telles que les marges de crédit sur valeur domiciliaire ou les cartes de crédit”, ainsi que des acomptes peu élevés et une assurance hypothécaire annulable avec certaines restrictions.
Vous pouvez utiliser le prêt sur à peu près n’importe quel type de propriété, y compris les maisons préfabriquées. Les améliorations n’ont pas à ajouter de la valeur à votre propriété, mais les rénovations proposées doivent être évaluées au cours du processus d’évaluation.
Les prêts de refinancement sont limités à 75 % de la valeur estimative de la propriété “à l’achèvement” ; les prêts à l’achat sont limités à 75 % du moindre du prix d’achat plus les frais de rénovation ou de la valeur estimative de la propriété à l’achèvement.
À noter que pour certaines transactions et pour les premiers acheteurs, au moins un emprunteur doit suivre un cours de formation à l’accession à la propriété.
Hypothèque FHA 203(k)
Les acheteurs peuvent financer leurs rénovations ou leur achat et leurs rénovations en un seul prêt. Deux types de prêts 203(k), limité et standard, couvrent différents types de projets.
Un prêt limité vous permet d’emprunter jusqu’à 35 000 $ pour payer des réparations ou des améliorations à la propriété, y compris celles identifiées par un inspecteur en bâtiment ou un évaluateur FHA. Ceux-ci pourraient inclure le remodelage de la cuisine, la peinture de l’intérieur ou l’achat d’un nouveau tapis.
Un prêt 203(k) standard peut vous aider à financer des réparations structurelles plus importantes, telles que l’ajout ou le remplacement d’une toiture. Les prêts doivent être d’au moins 5 000 $ et aucune limite spécifique n’est fixée, mais la valeur de la propriété doit se situer dans les Limite hypothécaire FHA pour la région.
Vous devrez peut-être travailler avec un consultant du ministère du Logement et du Développement urbain. Les emprunteurs doivent également travailler avec des prêteurs approuvés par la FHA et avoir une cote de crédit d’au moins 500.
Choisir le bon prêt pour la rénovation domiciliaire
Ce processus en plusieurs étapes de Walsh peut vous aider à décider de financer ou de payer en espèces les rénovations de votre maison.
1. Évaluer la portée du projet. Pensez aux coûts, y compris si vous pouvez vivre dans la maison pendant toute la durée du projet. Quel est le calendrier de la rénovation ?
Quelle est l’importance du projet ? “Il est important d’être vraiment honnête et de déterminer si c’est quelque chose que vous devez vraiment faire, comme réparer un toit qui fuit, ou si vous voulez faire un projet comme construire un patio”, dit Walsh.
2. Comprenez comment la rénovation affectera la valeur de votre propriété. “Surtout si vous envisagez de vendre votre maison dans un avenir pas trop lointain, un projet pourrait avoir du sens s’il entraîne une augmentation drastique de la valeur de la propriété”, déclare Walsh.
3. Examinez vos options de financement pour la rénovation. “Pensez à la façon dont vous rembourserez le prêt et à l’impact du prêt sur le reste de vos finances”, explique Walsh.
Travailler avec un planificateur financier peut vous aider à déterminer si un prêt pour la rénovation domiciliaire est un choix judicieux. “Légalement, ils doivent vous dire ce qui est dans votre meilleur intérêt et non ce qui est dans l’intérêt de l’entreprise lorsque vous étudiez les options”, déclare Walsh.
Si le calendrier et les chiffres ont du sens, les projets de rénovation peuvent rendre le chez-soi encore plus agréable. “Parfois, il faut qu’on vous dise que vous devriez simplement attendre quelques années et économiser de l’argent plutôt que de vous endetter pour quelque chose qui vous rendra heureux à court terme”, dit Walsh.
