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Un bien locatif peut offrir des revenus provenant des paiements de location, mais votre prêt pourrait limiter vos bénéfices. Si vous avez été coincé avec un taux d’intérêt élevé ou si vous n’avez pas les liquidités nécessaires pour sauter sur un autre investissement, le refinancement d’un bien locatif peut être la clé pour ouvrir encore plus d’opportunités financières.
À première vue, le refinancement d’un bien locatif n’est pas très différent du refinancement de votre maison. Mais certaines distinctions importantes s’appliquent. Voici comment refinancer un bien locatif et ce que vous devez savoir avant de vous lancer.
Étapes du refinancement d’un bien locatif
Le processus de refinancement d’un bien locatif variera en fonction de votre situation, mais ces étapes peuvent vous aider à vous préparer et à maintenir le cap.
Étape 1 : Rassemblez vos documents. Vous devrez rassembler des documents, y compris une preuve de revenu, des formulaires W-2, des états financiers et une preuve d’assurance habitation, et les préparer pour que votre prêteur les examine. Des documents manquants ou périmés pourraient retarder le processus de demande.
Étape 2 : Soumettez votre candidature. Lorsque vous êtes prêt avec toutes les informations dont vous avez besoin pour postuler, il est temps de soumettre la candidature. Cela peut souvent se faire en ligne. Assurez-vous de garder un œil sur les messages du prêteur afin de connaître les prochaines étapes. Avant de postuler officiellement, vous pouvez également vérifier si les prêteurs proposent des options de préapprobation ou de préqualification.
Étape 3 : Bloquez votre tarif. Une fois votre demande examinée, le prêteur l’approuvera (espérons-le) et vous fera une offre. Vous devriez revoir les conditions de l’offre et la comparer avec quelques autres devis. Portez une attention particulière au taux d’intérêt et au barème des frais. Si vous êtes satisfait de l’offre, vous devez verrouiller votre tarif immédiatement. Si vous ne le faites pas, le tarif proposé pourrait augmenter. Les blocages de taux durent généralement entre 15 et 60 jours, mais cela dépend du prêteur particulier. Assurez-vous de le savoir afin de pouvoir conclure le processus de refinancement avant l’expiration du blocage du taux.
Étape 4 : Attendez la souscription. Une fois que le prêteur a accepté votre demande, le le processus de souscription peut commencer. Cela implique d’examiner toute votre documentation et de vérifier des informations telles que les revenus, les actifs et l’état de la propriété. L’étape de souscription peut prendre des jours ou plus d’une semaine.
Étape 5 : Clôturez le prêt. Une fois que les souscripteurs ont donné l’autorisation de conclure, vous rencontrerez votre prêteur pour passer en revue le contrat final, payer les frais de clôture et officialiser le refinancement. Il a fallu en moyenne 48 jours pour terminer le processus de refinancement et conclure un prêt à partir de juin 2021, selon ICE Mortgage Technology.
Raisons de refinancer un bien locatif
Les raisons pour lesquelles vous pourriez refinancer un bien locatif incluent :
- Obtenir un taux d’intérêt plus bas. Un taux d’intérêt plus bas peut vous faire économiser une somme importante sur la durée de votre prêt. Par exemple, vous pourriez économiser près de 34 000 $ sur la durée d’un prêt hypothécaire de 150 000 $ sur 30 ans si vous obtenez un taux annuel en pourcentage de 5 % au lieu d’un TAP de 6 %. Mais gardez à l’esprit que le refinancement d’un bien locatif a tendance à être plus cher – à la fois en taux d’intérêt et en frais – en raison du risque accru, déclare G. Brian Davis, investisseur immobilier, propriétaire et co-fondateur de SparkRental, qui propose la gestion immobilière. logiciel pour les propriétaires.
Le taux d’intérêt que vous obtiendrez en fin de compte dépendra du marché du logement, de votre pointage de crédit, de vos revenus et d’autres exigences déterminées par votre prêteur. - Modification de la durée de remboursement. Vous voudrez peut-être raccourcir votre délai de remboursement afin de pouvoir devenir propriétaire de votre propriété plus rapidement. Bien que cela nécessiterait des paiements mensuels plus élevés, vous accumulerez globalement moins d’intérêts avec une durée de prêt plus courte. D’autre part, une durée de remboursement plus longue réduira vos mensualités, ce qui peut vous aider si vous avez du mal à les suivre.
- Encaisser votre capital. Vous pouvez utiliser l’argent d’un refinancer en espèces pour acheter plus de biens, rembourser d’autres dettes ou dépenses, ou pour toute autre chose dont vous avez besoin. Cependant, il est important de bien peser les inconvénients potentiels.
Est-il difficile de refinancer un bien locatif ?
Pour refinancer un bien locatif, vous devrez répondre à des exigences plus élevées que celles auxquelles vous vous attendez d’un refinancement hypothécaire traditionnel. Mais cela ne veut pas dire que c’est impossible.
Documents dont vous aurez besoin pour refinancer un bien locatif
Avant de commencer le processus de candidature, vous devez préparer quelques documents. Ceux-ci inclus:
- Preuve de revenu. Habituellement, les talons de paie récents de votre employeur satisferont à cette exigence. Cependant, si vous êtes un travailleur indépendant, vous devrez montrer une autre forme de validation des revenus, comme des relevés bancaires.
- Formulaires W-2. Des copies de vos W-2 aideront le prêteur à vérifier vos antécédents professionnels et vos revenus. Encore une fois, les travailleurs indépendants devront probablement fournir des documents différents.
- Preuve d’assurance habitation. Vous devrez fournir une facture récente de votre compagnie d’assurance ou une autre forme de preuve que votre maison est adéquatement couverte.
- États financiers. Enfin, vous devrez montrer les actifs que vous possédez, y compris les comptes bancaires, de placement et d’épargne-retraite.
Exigences de refinancement des biens locatifs
Voici ce que vous devez savoir sur les exigences avant de postuler :
- Ratio prêt-valeur. Lors du refinancement d’un bien locatif, les prêteurs vous demandent de constituer plus de fonds propres qu’avec un prêt hypothécaire traditionnel. “Les prêteurs savent que les emprunteurs sont plus susceptibles de faire défaut sur les prêts immobiliers que sur leur hypothèque en cas de crise financière, ce sont donc des prêts à risque plus élevé”, a déclaré Davis. Par exemple, Freddie Mac nécessite un maximum ratio prêt-valeur de 75 % pour refinancer un immeuble de placement de deux à quatre unités, ce qui signifie que vous avez besoin d’au moins 25 % de fonds propres. En comparaison, vous pouvez refinancer une résidence principale d’une unité détenue ou titrisée par Freddie Mac jusqu’à 95% LTV.
- Bon crédit. Avant de demander un refinancement, vous devez vérifier que votre crédit est en bon état. “Si vous n’avez pas un bon crédit, vous n’obtiendrez probablement pas un taux d’intérêt plus bas”, déclare Leslie H. Tayne, auteur de “Life & Debt”, avocat spécialisé dans le règlement des dettes et fondateur du Tayne Law Group à New York. York. La plupart des prêteurs vous approuveront pour le refinancement d’un bien locatif avec une cote de crédit d’au moins 620, dit Tayne. Pourtant, une cote de crédit dans le bon (au moins 670) ou excellent (800 ou plus) peut vous aider à obtenir les tarifs les plus bas disponibles.
- Revenu admissible. Combien d’argent vous gagnez et les sources de vos revenus comptent également. “En ce qui concerne les revenus éligibles au refinancement, les revenus de location peuvent ne pas l’être”, déclare Tayne. Pour augmenter vos chances d’approbation, il est utile d’avoir environ six mois de paiements mis de côté à la banque, afin que le prêteur sache que vous pouvez suivre le rythme même lorsque votre propriété est vacante.
- Ratio dette/revenu. Votre ratio d’endettement sera également pris en compte dans une décision de prêt de refinancement locatif. Comme pour un prêt hypothécaire traditionnel, les prêteurs voudront vérifier que vous ne vous surmenez pas en contractant trop de dettes. Le prêteur calculera votre dette mensuelle totale divisée par votre revenu mensuel brut pour déterminer votre DTI. Vous pouvez être approuvé avec un DTI jusqu’à 50 %.
Puis-je encaisser le refinancement d’un bien locatif ?
Si votre objectif n’est pas nécessairement de réduire votre taux d’intérêt hypothécaire, mais plutôt d’encaisser une partie de la valeur nette de votre propriété, c’est également possible.
“Ces types de refinancement deviennent de plus en plus populaires”, déclare Tayne. “Ils peuvent vous aider à gagner plus de revenus locatifs si vous utilisez l’argent que vous retirez pour apporter des améliorations à la propriété locative ou pour acheter des propriétés supplémentaires.”
Même ainsi, retirer la valeur nette d’un bien locatif présente beaucoup de risques, alors attendez-vous à ce que les prêteurs soient sceptiques. “L’encaissement de la valeur nette de votre bien locatif augmente le montant de votre dette”, déclare Tayne. “Donc, vous devez être sûr que vous pouvez confortablement vous permettre les paiements supplémentaires et que vous verrez un retour positif sur votre investissement.”
Encore une fois, si les emprunteurs traversent des moments difficiles, les prêteurs supposent qu’ils effectueront les versements hypothécaires sur la maison dans laquelle ils vivent en premier, ce qui signifie que la propriété locative serait plus menacée. C’est un risque qu’il faudra bien peser.
“La seule fois où je pense qu’il vaut la peine de puiser dans la valeur nette d’un bien locatif pour retirer de l’argent, c’est si vous prévoyez d’utiliser cet argent pour investir dans un nouveau bien locatif”, déclare Davis. “Même dans ce cas, je recommanderais aux investisseurs d’envisager plutôt une collatéralisation croisée.”
La constitution de garanties croisées consiste à mettre votre bien locatif en garantie lors de la souscription d’un prêt pour l’achat d’un nouveau bien locatif. Au lieu de percevoir un acompte, le prêteur place un deuxième privilège sur la propriété avec équité.
“(Les prêteurs) bénéficient d’une protection supplémentaire et vous n’avez pas à refinancer”, déclare Davis.
Y a-t-il des inconvénients à refinancer une location ?
Le refinancement peut vous faire économiser beaucoup d’argent et vous aider à gagner plus de revenus locatifs, mais cela peut aussi finir par être une mauvaise affaire pour plusieurs raisons.
D’une part, le refinancement nécessite généralement plusieurs milliers de dollars en les frais de clôture, qui représentent généralement au moins 2 % du montant du prêt pour les refinancements hypothécaires.
Les prêteurs intègrent souvent ces coûts dans le principal du prêt pour plus de commodité, mais il est également plus difficile de comprendre le coût réel du refinancement. “Les emprunteurs ont tendance à ignorer le fait qu’ils viennent de dépenser des milliers de dollars simplement parce qu’ils ne sont pas sortis de leur compte courant”, déclare Davis.
La vérité est que les frais de clôture et les intérêts supplémentaires que vous payez sur eux s’ils sont intégrés au prêt peuvent anéantir toutes les économies que vous réaliserez en obtenant un taux d’intérêt plus bas.
Le deuxième problème potentiel est que le refinancement réinitialise le calendrier d’amortissement. Lorsque vous contractez un prêt, vous payez la plupart des intérêts au début. “Plus vous avancez sur la durée de votre prêt, plus votre paiement commence à être affecté au capital”, déclare Davis.
Mais lorsque vous refinancez, vous réinitialisez le calendrier et vos paiements sont à nouveau principalement affectés aux intérêts. En fin de compte, c’est à vous de faire les calculs et de décider si le refinancement de votre bien locatif est la bonne décision.
