Si vous avez une hypothèque de 30 ans, vous aurez peut-être l’impression que vous rembourserez toujours votre maison. Mais vous pouvez réduire le temps nécessaire pour rembourser votre hypothèque en utilisant un certain nombre de stratégies, dont beaucoup ne nécessitent pas de dépenser beaucoup d’argent supplémentaire.

Lorsqu’il s’agit de rembourser votre prêt hypothécaire plus rapidement, essayez une combinaison des tactiques suivantes :

Pour rembourser votre maison plus rapidement avec cette option, divisez le montant de votre versement hypothécaire mensuel en deux et envoyez-le toutes les deux semaines. D’ici la fin de l’année, vous aurez effectué l’équivalent de 13 mensualités. Cette stratégie peut réduire de quatre à six ans un prêt typique de 30 ans, selon votre taux d’intérêt. Sur une hypothèque de 15 ans, les versements aux deux semaines peuvent réduire d’un à trois ans le délai de remboursement, selon le montant du prêt et le taux d’intérêt.

Tous les prêteurs n’accepteront pas les paiements aux deux semaines, déclare Jackie Boies, directrice principale des services de logement et de faillite pour Money Management International, une agence de conseil en crédit à but non lucratif. Demandez à votre prêteur s’il accepte les paiements aux deux semaines et comment ils seraient traités.

Si vous ne voulez pas vous embêter à envoyer des paiements aux deux semaines, vous pouvez réaliser des économies similaires en effectuant un paiement supplémentaire une fois par an. Un remboursement d’impôt ou un bonus peut fournir l’argent dont vous avez besoin pour cette stratégie. Affectez la totalité du montant au capital du prêt et vous pourriez réduire votre durée de remboursement jusqu’à cinq ans si vous effectuez des paiements supplémentaires chaque année.

« Plus vous réduisez rapidement ce montant en principal, plus le coût total de votre emprunt va baisser », déclare John Pataky, vice-président exécutif et directeur bancaire de TIAA Bank.

Si vous ne pouvez pas vous permettre d’effectuer un paiement supplémentaire chaque année, envisagez d’envoyer un montant supplémentaire chaque mois. « Les prêts hypothécaires à remboursement anticipé conviennent mieux aux personnes qui n’ont pas la discipline nécessaire pour épargner », déclare Robert R. Johnson, professeur de finance au Heider College of Business de l’Université Creighton.

Vous pouvez arrondir votre paiement régulier au prochain montant de 100 $ pour simplifier la tenue de vos dossiers ou ajouter 100 $ au montant du paiement. Contactez votre prêteur pour confirmer comment il gère les paiements qui dépassent la facture mensuelle régulière. Ce montant supplémentaire doit être appliqué au capital pour réduire la durée et les intérêts de votre prêt hypothécaire. Les économies réelles dépendront des conditions de votre prêt et du montant supplémentaire que vous payez chaque mois.

Si vous obtenez un héritage ou une autre aubaine, envisagez de refondre votre hypothèque. Certains agents de crédit offrent cette option lorsqu’ils reçoivent un paiement forfaitaire sur le principal. Avec la refonte, les entreprises réamortissent le prêt pour que la durée reste la même, mais la mensualité est abaissée en fonction du principal réduit. Pour rembourser votre prêt hypothécaire rapidement en utilisant cette stratégie, continuez à effectuer votre paiement précédent et appliquez l’argent supplémentaire au capital.

Cependant, tous les prêts hypothécaires ne sont pas admissibles à une refonte. Les prêts accordés par la Federal Housing Administration et le département américain des Anciens Combattants ne peuvent pas être refondus, et les prêts jumbo sont également souvent inéligibles. Les prêteurs ont des exigences différentes concernant la fréquence à laquelle un prêt peut être refondu et le montant qui doit être affecté au capital. Il peut également y avoir des frais de refonte.

Une autre façon de payer votre prêt hypothécaire plus rapidement est de refinancer votre prêt. Le refinancement peut faire baisser le taux d’intérêt et se traduire par des économies importantes. Les propriétaires peuvent également refinancer à plus court terme pour se désendetter plus rapidement. Par exemple, plutôt que de refinancer un prêt hypothécaire de 30 ans, le nouveau prêt pourrait être d’une durée de 15 ans. Bien que les paiements mensuels soient plus élevés avec une durée plus courte, les consommateurs pourraient réduire leurs frais d’intérêt sur la durée du prêt.

“De nombreux emprunteurs pensent à tort que les paiements sur un prêt à 15 ans seraient deux fois plus élevés que sur un prêt à 30 ans”, a déclaré Johnson. Au lieu de cela, l’augmentation pourrait être bien moindre.

Par exemple, le paiement mensuel du capital et des intérêts sur une hypothèque de 30 ans de 200 000 $ à 4 % d’intérêt serait d’environ 955 $. Un prêt hypothécaire de 15 ans aux mêmes conditions aurait un paiement mensuel de capital et d’intérêts de 1 479 $.

Bien que les prêts hypothécaires de 15 et 30 ans soient les plus courants, ils ne sont pas les seules options disponibles. Demandez-vous si vous pouvez vous permettre une durée d’amortissement plus courte.

Si vous choisissez de refinancer, recherchez un prêteur qui propose des prêts hypothécaires à durée flexible. Des termes plus courts signifient moins d’argent payé sur les intérêts au fil du temps. Si vous ne savez pas quelle durée choisir, un courtier hypothécaire indépendant peut vous aider à déterminer la durée à court terme que vous pouvez rembourser confortablement.

Lorsque le marché du logement s’est effondré en 2008, les prêts hypothécaires à taux variable ont contribué à une vague de saisies immobilières. Les prêts ont commencé avec un faible taux d’intérêt de lancement qui s’est ajusté à la hausse après une période spécifiée. Pendant la récession, les propriétaires qui pouvaient initialement payer leurs versements hypothécaires se sont rendu compte qu’ils ne pouvaient plus le faire après la hausse des taux d’intérêt.

Vous pourriez être enclin à éviter les prêts hypothécaires à taux variable, étant donné leur histoire mouvementée. Cependant, ils peuvent toujours être un outil utile pour les familles financièrement stables ou celles qui prévoient déménager dans un proche avenir, comme les familles de militaires. Un prêt hypothécaire à taux variable peut vous aider à constituer rapidement la valeur nette d’une maison, et le faible taux d’intérêt peut libérer de l’argent supplémentaire dans le budget d’un ménage à consacrer au capital.

« Si vous envisagez un prêt hypothécaire à taux variable, examinez attentivement les détails et comprenez parfaitement l’augmentation potentielle du taux d’intérêt et des mensualités », explique Boies. « Vous voudrez être sûr que votre budget sera confortable avec le montant le plus élevé. »

En supposant que vous ayez un prêt hypothécaire de 200 000 $ sur 30 ans à un taux d’intérêt de 4 %, vous devrez payer environ 500 $ de plus par mois sur votre capital pour faire passer votre période de remboursement de 30 à environ 15 ans. Cela peut être une tâche ardue pour de nombreux ménages, mais des paiements plus modestes peuvent tout de même faire une différence considérable dans votre période de remboursement et vos économies d’intérêts.

À moins que vous ne receviez une aubaine, vous devrez probablement utiliser une combinaison des stratégies ci-dessus pour rembourser un prêt hypothécaire de 30 ans en 10 ans. Par exemple, vous pouvez refinancer pour réduire votre taux d’intérêt, sélectionner une durée de prêt plus courte et effectuer des remboursements de capital supplémentaires chaque mois.

Une autre option consisterait à rechercher des moyens créatifs de collecter des fonds pouvant être utilisés pour rembourser rapidement une hypothèque, par exemple en louant une chambre.

« Nous voyons un grand nombre de retraités transformer l’espace inutilisé de leur maison en une source de revenus en partageant leur maison avec des colocataires de longue date », déclare Riley Gibson, président de Silvernest, un service de mise en relation de colocataires en ligne pour les retraités et les nids vides. Gibson dit que les propriétaires gagnent en moyenne 10 000 $ par an et qu’ils peuvent avoir des factures moins élevées en divisant les coûts des services publics. Sur une hypothèque de 200 000 $ à un taux d’intérêt de 4 %, 10 000 $ supplémentaires par année pourraient réduire la durée de 30 ans à 12 ans et économiser au propriétaire plus de 90 000 $ en intérêts.

À la lumière de la pandémie de COVID-19, le partage du logement peut avoir des avantages supplémentaires. “Le partage de la maison est également une option intéressante pour ceux qui ont différé leurs versements hypothécaires et devront les rattraper une fois la fenêtre d’abstention fermée”, a déclaré Gibson.

Si vous avez une date précise en tête pour laquelle vous voulez avoir fini de payer votre hypothèque, vous pouvez travailler en arrière. Un calculateur d’amortissement peut vous aider. Prenez votre solde hypothécaire restant, quand vous voulez avoir fini de payer (dans ce cas cinq ans), et votre taux d’intérêt hypothécaire et vous apprendrez ce que doit être votre paiement mensuel. Vous pourriez être confronté à un paiement mensuel élevé, mais le total des intérêts que vous payez sur la durée du prêt va chuter.

Votre épargne dépendra du montant et de la durée de votre prêt. En prenant l’exemple d’un prêt hypothécaire de 200 000 $ à 30 ans et à 4 % d’intérêt, un paiement supplémentaire chaque année peut réduire de quatre ans la période de remboursement et économiser plus de 20 000 $ en intérêts. Pour obtenir ces économies, vous devez être en mesure d’appliquer le paiement supplémentaire au capital.

Une partie de la décision de rembourser votre hypothèque par anticipation consiste à déterminer si elle correspond à votre situation financière globale. Avant de rembourser une hypothèque, les propriétaires doivent s’assurer qu’ils contribuent aux fonds de retraite tels que les comptes de retraite individuels et les 401(k). Constitution d’un fonds d’urgence devrait également avoir préséance sur le remboursement d’une hypothèque. Pour certains ménages, il peut également y avoir des avantages fiscaux à détenir une hypothèque.

“C’est un excellent objectif financier d’être sans dette”, dit Boies, “(mais) vous devez peser toutes vos options.”

Votre maison peut être votre plus grand atout. Vous pouvez le rendre plus précieux plus rapidement en utilisant ces méthodes pour rembourser le capital, réduire le montant des intérêts dus et réduire la durée de votre prêt hypothécaire de plusieurs années.