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Les propriétaires américains étaient assis sur un record de 9,9 billions de dollars en soi-disant «fonds propres exploitables» à la fin de 2021 à la suite d’un boom des prix du logement l’année dernière, selon la société de données Black Knight. Tout ce capital représente une énorme réserve de liquidités vers laquelle les propriétaires peuvent se tourner s’ils envisagent d’acheter une nouvelle propriété.
La valeur nette exploitable est le montant que les gens peuvent emprunter tout en détenant au moins 20 % de la valeur nette de leur maison. Les propriétaires peuvent accéder aux fonds par le biais d’outils tels que les prêts sur valeur domiciliaire, les marges de crédit sur valeur domiciliaire ou les refinancements en espèces.
Mais est-il sage d’utiliser un prêt sur valeur domiciliaire – ou une autre méthode qui puise dans la valeur nette de votre maison – pour aider à financer l’achat d’un deuxième maison? Comme pour toute stratégie financière, il y a des avantages et des inconvénients à considérer avant de se lancer.
Quels sont les avantages d’utiliser un prêt sur valeur domiciliaire pour acheter une nouvelle propriété ?
Un prêt sur valeur domiciliaire pourrait être un moyen particulièrement attrayant d’exploiter votre capital dès maintenant. Parfois appelé deuxième hypothèque, ce type de prêt est une somme d’argent que vous empruntez à un prêteur en utilisant votre maison comme garantie. Ces prêts ont généralement des taux d’intérêt fixes, selon le Consumer Financial Protection Bureau. Leurs mandats sont souvent compris entre cinq et 30 ans.
Un prêt sur valeur domiciliaire peut vous fournir suffisamment d’argent pour faire un un acompte plus important sur la nouvelle propriété, ce qui peut vous aider à obtenir un taux inférieur. Cela pourrait également vous aider à répondre aux exigences d’acompte – vous devrez probablement verser au moins un acompte de 15 % à 20 % pour obtenir un un bien locatif, par exemple.
Les prêts sur valeur domiciliaire peuvent également offrir un avantage par rapport aux HELOC dans le climat actuel, car ils ont généralement des taux d’intérêt fixes, tandis que les HELOC ont des taux variables. Bien que les HELOC aient tendance à avoir des taux d’intérêt plus bas que les prêts sur valeur domiciliaire, la Réserve fédérale a récemment augmenté les taux d’intérêt d’un quart de point et a annoncé des plans pour plusieurs augmentations supplémentaires tout au long de l’année 2022 et jusqu’en 2023.
“Je n’utiliserais plus un HELOC pour quoi que ce soit maintenant dans cet environnement de hausse des taux”, déclare B. Kelly Graves, vice-président principal et conseiller financier chez Wealth Enhancement Group à Charlotte, en Caroline du Nord. En fait, Graves dit qu’il ne recommanderait aux clients de contracter des prêts et des hypothèques à taux fixe que cette année en raison de la probabilité d’une hausse des taux.
Avoir un taux fixe dans un environnement de taux en hausse vous donne une “prévisibilité” budgétaire, déclare Rob Cook, vice-président du marketing, du numérique et de l’analyse pour Discover Home Loans. Vous pouvez établir un budget pour effectuer des paiements mensuels réguliers sur une période donnée.”
En outre, utiliser les fonds d’un prêt sur valeur nette d’une propriété pour acheter une maison supplémentaire peut être un meilleur choix que d’épuiser les fonds d’un portefeuille d’actions ou d’un compte d’épargne. En gardant intacts vos investissements ou vos principales économies, vous serez peut-être mieux placé pour couvrir les dépenses d’urgence ou pour atteindre un autre objectif financier.
“Nous aimons utiliser des actions immobilières pour acheter des biens immobiliers à des fins de diversification”, déclare Dennis R. Nolte, conseiller financier et vice-président de Seacoast Investment Services à Winter Park, en Floride. “L’immobilier est généralement illiquide, donc vendre des actions pour acheter un bien immobilier n’est généralement pas ce que nous recommandons.”
Lisa AK Kirchenbauer – planificatrice financière certifiée et fondatrice et présidente d’Omega Wealth Management à Arlington, en Virginie – dit qu’elle utilise la valeur nette de sa propre maison pour acheter un terrain à Sun Valley, dans l’Idaho, et certains de ses clients ont également exploité la valeur nette de leur maison pour acheter une résidence secondaire lorsque cela s’avère financièrement avantageux. “Si vous n’avez pas d’argent liquide ou que vous ne voulez pas vendre des investissements pour trouver de l’argent pour un achat, utiliser la valeur nette de votre maison pour une autre maison ou un autre terrain peut être une bonne option”, déclare Kirchenbauer.
Quels sont les inconvénients potentiels de l’utilisation d’un prêt sur valeur domiciliaire pour acheter une nouvelle propriété ?
Mettre de l’argent dans l’immobilier peut être intéressant. “Ce qui fait de l’immobilier un excellent investissement, c’est que vous pouvez mettre 20 % à 25 % vers le bas, mais vous obtenez 100 % de l’appréciation”, déclare Mark K. Rylance, CFP et copropriétaire de RS Crum à Newport Beach, Californie. . Cependant, avant de demander un prêt sur valeur nette pour acheter une nouvelle maison, vous devez comprendre les inconvénients potentiels.
L’utilisation de la valeur nette de votre propriété pour acheter une autre propriété peut devenir risquée si les conditions du marché ou votre situation personnelle changent. Si vous rencontrez des coûts imprévus ou si vous subissez simplement une réduction de vos revenus après avoir perdu votre emploi ou avoir laissé un logement vacant pendant un certain temps, « votre capacité à rembourser la dette pourrait devenir un sérieux problème », déclare Rylance.
Si vous êtes incapable de rembourser un prêt immobilier, les conséquences peuvent être graves. “Vous mettez à la fois votre résidence principale et votre résidence secondaire en danger de saisie”, déclare Cook.
De plus, si vous envisagez de refinancer l’hypothèque de votre résidence principale, le fait d’avoir un prêt sur valeur domiciliaire qui y est attaché peut compliquer les choses. “Certains prêteurs n’autoriseront pas le refinancement tant que le deuxième prêt n’aura pas été entièrement remboursé”, a déclaré Cook.
Vous devez également savoir que la loi de 2017 sur les réductions d’impôts et l’emploi a limité la capacité des propriétaires à déduire les intérêts sur les prêts immobiliers et les HELOC de leur revenu imposable, et que les consommateurs ne peuvent pas déduire les intérêts sur la valeur nette du logement lorsqu’ils utilisent la valeur nette pour acheter une résidence secondaire. Cette restriction est en place jusqu’en 2026.
Combien pouvez-vous emprunter avec un prêt sur valeur domiciliaire ?
Le montant d’argent que vous obtenez dans un prêt sur valeur domiciliaire dépendra de votre situation. Pour déterminer le montant que vous pouvez emprunter, les prêteurs examinent généralement votre ratio prêt-valeur combiné, ou le total du solde de votre prêt hypothécaire, du nouveau prêt et de tout prêt supplémentaire que vous avez sur votre maison, divisé par la valeur actuelle de votre à la maison, dit Cook.
Ainsi, si la valeur actuelle de votre maison est de 400 000 $ et que vos prêts combinés totalisent 300 000 $, votre CLTV est de 75 %. “De nombreux prêteurs n’offriront que des prêts sur valeur domiciliaire pour un CLTV jusqu’à 80 %”, déclare Cook.
Alternatives aux prêts sur valeur domiciliaire
Si vous analysez les chiffres et trouvez qu’un prêt sur valeur domiciliaire n’a pas de sens pour vous, d’autres options sur valeur domiciliaire sont disponibles.
Par exemple, un HELOC est une ligne de crédit renouvelable – comme une carte de crédit – que vous pouvez utiliser pour financer d’autres achats, y compris une nouvelle maison. Comme mentionné, cependant, les taux attachés aux HELOC sont généralement variables, de sorte que votre paiement peut changer avec le temps et peut augmenter dans une atmosphère où les taux d’intérêt augmentent.
Un refinancement en espèces est une autre alternative à un prêt sur valeur domiciliaire. Avec un refinancement par encaissement, vous contractez un nouveau prêt supérieur au montant restant actuellement sur votre prêt hypothécaire. L’argent supplémentaire peut ensuite être utilisé pour acheter la résidence secondaire.
Cependant, Nolte prévient que les taux attachés à un refinancement par encaissement sont généralement plus élevés que ce que vous vous attendez à payer sur quelque chose comme une marge de crédit sur valeur domiciliaire.
Ou, si vous avez la chance de disposer d’une grosse somme d’argent, vous pouvez l’utiliser. “Si vous avez de l’argent liquide, bien sûr, ce serait mieux”, déclare Kirchenbauer. “Cela ne rapporte pas beaucoup et vous n’avez pas à payer d’intérêts.”
Toutes ces options ont des avantages et des inconvénients, tout comme les prêts sur valeur domiciliaire. Pour certains emprunteurs, puiser dans la valeur nette de leur propriété pour acheter une nouvelle propriété aura du sens, mais assurez-vous de tenir compte de votre situation financière pour décider si cela vous convient.
