Se voir refuser un prêt hypothécaire peut être une expérience stressante, surtout dans le marché immobilier concurrentiel d’aujourd’hui.
Bien qu’il soit important de s’assurer que votre crédit est prêt pour une hypothèque avant de commencer le processus, c’est une bonne idée de comprendre les raisons potentielles du refus et ce que vous pouvez faire pour éviter un revers majeur dans vos projets d’achat de maison.
À quelle fréquence un souscripteur refuse-t-il un prêt ?
En 2020, 9,3 % des demandeurs se sont vu refuser un prêt immobilier, selon données collectées en vertu de la Loi sur la divulgation des hypothèques résidentielles. Cependant, certains programmes de prêt ont un taux de refus plus élevé que d’autres. Voici comment ça se décompose.
- Prêts de l’Administration fédérale du logement : 14,1 % de taux de refus.
- Prêts géants : 11% de taux de refus.
- Prêts conventionnels conformes : 7,6 % de taux de refus.
- Refinancer des prêts : 13,2 % de taux de refus.
Les refus de prêt hypothécaire peuvent également varier considérablement en fonction de la démographie. Selon les données, les candidats noirs et latinos se sont vu refuser un prêt pour l’achat d’un logement à un taux de 18,1 % et 12,5 %, respectivement, contre 9,7 % pour les candidats asiatiques et 6,9 % pour les candidats blancs.
Raisons pour lesquelles un souscripteur a refusé votre prêt hypothécaire
Pourquoi un souscripteur refuserait-il un prêt ? “Il peut y avoir de nombreuses raisons différentes pour lesquelles un prêt n’est pas approuvé, allant de l’impossibilité de montrer un revenu suffisant pour rembourser le prêt, à l’absence d’un historique de crédit acceptable ou même à la propriété qui n’est pas évaluée à la valeur prévue”, explique Doug Perry, conseiller en financement stratégique chez Real Estate Bees.
Connaître ces raisons potentielles peut vous aider non seulement à savoir quoi faire si votre demande est refusée, mais aussi ce qu’il faut faire pour éviter le refus en premier lieu :
- Pointage de crédit faible. Différents programmes de prêt ont des exigences de pointage de crédit différentes. Par exemple, un prêt conventionnel nécessite généralement un score de 620, mais vous pourrez peut-être obtenir un prêt FHA avec un score de 580 ou même un score de 500 si vous avez un acompte suffisamment élevé.
- Ratio dette/revenu élevé. Vous avez généralement besoin d’un ratio dette-revenu de 43 % ou moins – cela signifie que le total des paiements de votre dette, y compris vos frais hypothécaires proposés, représente 43 % de votre revenu brut mensuel – mais certains programmes de prêt peuvent aller jusqu’à 50 % . “Un DTI élevé indique aux prêteurs que vous êtes peut-être au-dessus de votre tête et que vous êtes plus susceptible de faire défaut”, déclare Mayer Dallal, directeur général du prêteur hypothécaire MBANC.
- Faible valeur d’expertise. Si l’évaluation de la maison revient bien en dessous du prix de vente de la maison, le ratio prêt-valeur, calculé en divisant le montant du prêt par la valeur de la maison, peut être trop élevé pour le prêteur. Si le LTV dépasse 100 %, le prêteur peut ne pas récupérer la valeur du prêt si vous finissez par faire défaut sur le prêt ou si la valeur de la propriété diminue.
- Autres problèmes avec la propriété. Certains programmes de prêt ont des exigences que la propriété doit remplir pour être éligible au financement. Si la inspection domiciliaire revient avec des problèmes importants, le prêteur peut considérer la propriété comme un mauvais investissement et refuser votre demande.
- Pas assez de fonds éligibles pour un acompte ou des frais de clôture. Bien que vous puissiez financer la majeure partie du prix d’achat de la maison, la plupart des programmes de prêt exigent que vous déposiez une certaine somme d’argent à l’aide de fonds éligibles – vous pouvez utiliser des économies personnelles, le produit de la vente de votre maison existante ou un cadeau, mais vous ne pouvez pas utiliser des choses comme un prêt personnel ou une avance de fonds sur carte de crédit. Et bien que vous puissiez généralement intégrer les frais de clôture dans le montant du prêt, cela peut ne pas être possible si cela pousse le LTV au-dessus d’un niveau acceptable.
- Autres problèmes d’historique de crédit. Même si votre pointage de crédit répond aux exigences minimales d’un programme de prêt, le prêteur peut toujours refuser votre demande si votre historique de crédit est limité. Vous pouvez également être refusé si vous avez des éléments négatifs importants sur votre dossier de crédit, comme une faillite récente, forclusion ou des versements hypothécaires en retard.
- Evolution récente de l’emploi. Une hypothèque est un engagement financier important, c’est pourquoi les prêteurs accordent la priorité à la stabilité financière. Si vous avez récemment perdu votre emploi ou si vous êtes passé à un travail indépendant, cela pourrait être préoccupant. Il en va de même si vous passez à un nouvel emploi dans un domaine différent. Cependant, si vous avez changé d’emploi et que vous êtes toujours dans le même secteur d’activité, cela ne devrait pas poser de problème.
Que faire si votre prêt hypothécaire est refusé
Selon la raison du refus, il peut y avoir un ou plusieurs problèmes que vous devez résoudre. “Si un emprunteur a été refusé, il est important qu’il comprenne pourquoi, ce que le prêteur documentera par écrit”, explique Perry. “De cette façon, ils peuvent expliquer quel est le problème lorsqu’ils recherchent un nouveau prêteur.”
“Si vous avez été refusé par une grande banque pour autre chose qu’un simple mauvais crédit”, explique Dallal, “essayez d’expliquer tous vos problèmes à un prêteur plus petit, et ils peuvent souvent vous offrir un service adapté à vos besoins individuels.”
Dans certains cas, vous pourrez peut-être faire une demande auprès d’un autre prêteur et obtenir les résultats souhaités. Avant de continuer, cependant, examinez la raison du refus et envisagez de prendre le temps de l’aborder de toute façon. Même si vous pouvez être approuvé par un autre prêteur, prendre des mesures pour améliorer votre solvabilité peut vous aider à obtenir des conditions plus favorables.
Dans cet esprit, il est important de noter qu’il n’y a pas de quoi être gêné si votre prêt est refusé. Les prêteurs hypothécaires travaillent en grand nombre, et ce n’est pas une mise en accusation de votre personnage. Bien que certains problèmes puissent prendre plus de temps à résoudre que d’autres, il peut toujours y avoir une voie claire vers l’accession à la propriété. Voici quelques étapes que vous pouvez suivre pour y arriver :
- Améliorez votre pointage de crédit. Si vous avez été refusé en raison d’un faible pointage de crédit, passez en revue les exigences minimales en matière de pointage de crédit pour acheter une maison et prenez des mesures pour résoudre tout problème susceptible de faire baisser votre score. Vous pouvez commencer par obtenir une copie de votre rapport de solvabilité et l’examiner pour les éléments négatifs. Les étapes potentielles comprennent le remboursement de la dette de carte de crédit, le remboursement d’un prêt et la contestation d’informations inexactes.
- Réduisez votre DTI. Il n’y a que deux leviers que vous pouvez tirer avec DTI : le remboursement de la dette et le revenu. Malheureusement, commencer une bousculade pour gagner plus de revenus n’aidera pas beaucoup, car les prêteurs exigent généralement deux ans de revenus de travail indépendant. Cependant, si vous pouvez trouver un emploi mieux rémunéré, cela peut vous aider. Alternativement, vous pouvez rechercher des opportunités de réduire vos remboursements de dettes en remboursant des soldes plus petits ou en refinançant des dettes avec une durée de remboursement plus longue. N’oubliez pas que cette dernière option peut augmenter vos frais d’intérêt totaux sur ces dettes.
- Faire une offre inférieure. Si la valeur d’expertise de la maison est bien inférieure au prix de vente, le vendeur peut être contraint d’accepter une offre inférieure, car d’autres acheteurs potentiels peuvent avoir tout autant de mal à obtenir l’approbation d’un prêt avec une valeur d’expertise inférieure.
- Faites un acompte plus important. Si les maisons de votre région coûtent plus cher que prévu, vous ne pourrez peut-être pas vous contenter d’une offre inférieure. Au lieu de cela, vous pouvez proposer de déposer plus d’argent pour réduire suffisamment le LTV pour répondre aux normes du prêteur.
- Envisagez une autre maison. Si vous ne pouvez pas faire fonctionner le calcul avec la valeur d’expertise par rapport au prix de vente, votre DTI est trop élevé pour le montant que vous souhaitez emprunter, ou la maison ne répond pas aux exigences de votre programme de prêt, vous devrez peut-être garder magasinage de la maison pour trouver celle qui correspond le mieux à vos besoins.
- Économisez plus d’argent. Si vous n’avez pas suffisamment de liquidités en réserve pour couvrir l’acompte et les frais de clôture, il peut être judicieux d’attendre et d’économiser davantage d’argent.
- Obtenez un prêt sans condition d’acompte. Si vous êtes un acheteur d’une première maison ou si vous êtes admissible à une Prêt aux anciens combattants ou un prêt du Département de l’agriculture des États-Unis, vous pourrez peut-être obtenir un prêt hypothécaire sans exigence de mise de fonds. N’oubliez pas que si la valeur de votre maison baisse, vous risquez de vous retrouver sous l’eau sur votre prêt hypothécaire.
- Faites une demande pour un programme d’aide à la mise de fonds. Si vous êtes un acheteur d’une première maison ou si vous avez un revenu faible à modéré, vous pourriez être admissible à un programme d’aide à la mise de fonds, qui peut vous aider à répondre aux exigences du prêteur concernant la mise de fonds et les frais de clôture.
- Demandez à quelqu’un de cosigner. Si votre situation financière ou de crédit est le problème, vous pourrez peut-être obtenir une approbation si quelqu’un cosigne votre demande de prêt. Assurez-vous simplement que cette personne peut répondre aux critères d’admissibilité du prêteur et comprend les responsabilités d’un cosignataire.
- Être patient. Si vous avez été refusé en raison d’un changement d’emploi ou d’éléments négatifs majeurs sur vos rapports de crédit, vous devrez peut-être simplement attendre jusqu’à ce que vous ne présentiez plus de risque pour les prêteurs potentiels. Consultez un conseiller en prêts hypothécaires pour avoir une meilleure idée de la durée d’attente et de ce que vous pouvez faire entre-temps pour vous préparer.
Comment éviter le déni en premier lieu
Obtenir un prêt hypothécaire est une décision importante, il est donc essentiel que vous prépariez vos finances et votre dossier de crédit bien avant votre demande. Voici quelques conseils pour vous aider à maximiser vos chances d’être approuvé :
- Examinez votre pointage de crédit et vos rapports de solvabilité et résolvez les problèmes potentiels.
- Déterminez votre budget pour une maison, y compris le paiement mensuel et le montant total emprunté.
- Calculez votre DTI et faites des ajustements si nécessaire. N’oubliez pas les impôts fonciers, l’assurance habitation et l’assurance hypothécaire dans vos calculs.
- Économisez suffisamment pour répondre aux exigences en matière d’acompte et de frais de clôture et il vous reste encore de l’argent pour les urgences et autres dépenses imprévues.
- Évitez de demander d’autres prêts ou cartes de crédit six à douze mois avant votre demande de prêt hypothécaire, ainsi que pendant le processus de prêt hypothécaire.
- Postulez auprès de plusieurs prêteurs pour avoir une meilleure idée de ce à quoi vous pouvez prétendre.
- Envisagez de travailler avec un courtier en hypothèques qui peut vous aider à trouver le meilleur prêteur pour vos besoins.
Bien que ces étapes ne garantissent pas l’approbation, elles peuvent vous aider à améliorer vos chances d’obtenir une approbation et à obtenir un faible taux d’intérêt.
