L’achat d’une maison coûte cher, mais un bon ratio d’endettement peut réduire les coûts en vous donnant accès aux meilleurs taux d’intérêt hypothécaires.
Votre ratio DTI aide les prêteurs à déterminer le niveau de risque que vous posez en tant qu’emprunteur. Un ratio élevé pourrait signaler un risque élevé pour le prêteur et équivaloir à un intérêt élevé pour l’emprunteur.
Découvrez comment un ratio DTI est calculé et quels ratios sont les plus susceptibles de vous aider à obtenir le prêt hypothécaire que vous désirez.
Comment le ratio dette/revenu est-il calculé ?
Le calcul de votre ratio DTI est simple : faites le total de vos factures mensuelles et divisez ce nombre par votre revenu mensuel brut, ou votre salaire avant impôts ou autres déductions.
Disons que vous dépensez 1 200 $ en loyer, 500 $ en facture de carte de crédit et 150 $ en prêt automobile, ou 1 850 $ au total en remboursements mensuels de la dette. Votre revenu mensuel brut est de 5 000 $. Divisez vos dettes mensuelles (1 850 $) par votre revenu mensuel brut (5 000 $) et le résultat est un ratio DTI de 0,37, soit 37 %.
Ratios DTI front/back-end
Rapport DTI frontal. Ce ratio se concentre strictement sur la part de votre revenu brut qui est affectée aux frais de logement. Vous pouvez le calculer en additionnant vos dépenses de logement mensuelles, telles que les versements hypothécaires et d’assurance, en divisant le total par votre revenu mensuel brut et en multipliant le résultat par 100.
Si vos dépenses liées au logement sont de 1 000 $ et que votre revenu mensuel brut est de 3 000 $, votre DTI initial serait de 33 % (1 000 $/3 000 $ = 0,33 ; 0,33×100 = 33,33 %).
Le ratio initial indique le mieux le revenu que l’emprunteur consacre à l’hypothèque, “ce qui a un impact considérable sur sa capacité à rembourser” à temps, déclare Jamie Cavanaugh, directeur de l’exploitation d’Amerifund Home Loans, Simi Valley, Californie.
Ratio dette/revenu final. Ce ratio représente la part de votre revenu mensuel brut qui est affectée au paiement des dettes, y compris les cartes de crédit, les prêts automobiles et les paiements de logement. Faites le total de vos dettes mensuelles, divisez la somme par votre revenu mensuel brut, puis multipliez le résultat par 100 pour votre ratio DTI principal.
Les prêteurs évaluent les ratios d’entrée et de sortie lorsqu’ils décident d’approuver ou non un prêt. “Même si le ratio de logement initial d’un emprunteur est faible, son ratio dette-revenu total peut être si élevé qu’il aurait du mal à gérer son nouveau versement hypothécaire”, a déclaré Cavanaugh.
Le ratio final est plus important que le ratio initial sur votre demande de prêt, déclare Brendan McKay, propriétaire et agent de crédit principal chez McKay Mortgage Co., Bethesda, Maryland.
“La majorité des programmes mettent peu l’accent sur le DTI frontal, et dans une certaine mesure, cela a du sens”, déclare McKay. “Le budget de quelqu’un est son budget. Qu’un dollar de ce budget soit consacré à une hypothèque ou au paiement d’une voiture, son compte bancaire est exactement le même.”
Pourquoi le ratio dette/revenu est-il important ?
Avoir un ratio DTI élevé est essentiel pour se qualifier pour un prêt immobilier aux meilleures conditions. Des études ont montré que les personnes qui ont des ratios DTI plus élevés sont plus susceptibles d’avoir des difficultés avec les paiements, selon le Consumer Financial Protection Bureau.
Si votre ratio DTI dépasse 43 %, selon le CFPB, vous ne pourrez peut-être pas obtenir un prêt hypothécaire admissible. Un prêt hypothécaire admissible respecte certaines directives mises en place pour empêcher les prêteurs d’accorder des prêts que les emprunteurs ne peuvent pas se permettre de rembourser.
Quel est le rapport entre le ratio d’endettement et mon pointage de crédit ?
Votre ratio DTI n’a aucun effet sur votre pointage de crédit ou votre dossier de crédit. Oui, une personne très endettée peut avoir un ratio DTI élevé et une mauvaise cote de crédit, mais les deux n’ont pas de relation directe, selon le bureau de crédit Equifax.
Les modèles d’évaluation du crédit tiennent souvent compte d’un ratio différent – votre taux d’utilisation du crédit – lors du calcul de votre pointage de crédit.
Bien sûr, une bonne cote de crédit est un élément crucial pour se qualifier pour un prêt hypothécaire au meilleur taux possible. Une bonne réputation société de redressement de crédit peut vous aider si vous avez du mal à préparer votre pointage de crédit pour acheter une maison, dit Cavanaugh.
Comment puis-je améliorer mon ratio d’endettement ?
Vous pouvez essayer deux façons d’améliorer votre ratio DTI, bien qu’elles soient d’une simplicité trompeuse : “Gagnez plus d’argent ou remboursez vos dettes”, déclare McKay.
Si vous espérez atteindre les deux, Equifax suggère de vous poser ces questions :
- Pouvez-vous rembourser un prêt auto ou une carte de crédit ?
- Pouvez-vous obtenir un prêt de consolidation de dettes pour réduire vos paiements mensuels par carte de crédit ?
- Avez-vous omis des revenus de votre demande de prêt, tels que l’argent d’une entreprise parallèle ou d’un deuxième emploi ? L’argent supplémentaire améliore votre capacité à rembourser une hypothèque.
- Pouvez-vous négocier une augmentation ou faire des heures supplémentaires ? Vous voudrez peut-être suspendre votre demande de prêt si une augmentation est à venir.
Avant de rembourser vos dettes, parlez à votre courtier en hypothèques, dit McKay. Parfois, ce qui est bon pour votre ratio DTI peut ne pas l’être pour votre santé financière globale.
“Assurez-vous que vous devez d’abord suivre ces étapes”, dit-il. “De nombreuses personnes consultent des courtiers en hypothèques en pensant qu’elles doivent payer plus qu’elles ne le font pour être admissibles.”
Quel est le ratio DTI idéal ?
Le ratio DTI idéal est le suivant : “Plus il est bas, mieux c’est”, déclare McKay. Sa règle d’or est que la plupart des gens sont à l’aise avec un DTI de 35 % ou moins.
De nombreux prêteurs préfèrent voir des ratios DTI ne dépassant pas 36 %, selon le bureau de crédit Experian.
Pendant ce temps, Fannie Mae dit que pour les prêts souscrits manuellement, le ratio DTI total maximum pour les prêts hypothécaires est de 36% du «revenu mensuel stable» de l’emprunteur. Cependant, le maximum peut dépasser jusqu’à 45% pour les emprunteurs qui répondent à des exigences spécifiques en matière de pointage de crédit et de réserve de trésorerie et atteindre 50% dans d’autres circonstances.
Même si votre ratio DTI tend vers le haut, ce chiffre ne fera pas nécessairement dérailler vos tentatives pour vous qualifier pour un prêt.
“De nombreux facteurs entrent en ligne de compte dans l’évaluation d’une demande de prêt pour approbation”, a déclaré Cavanaugh, ajoutant que des mesures telles que la cote de crédit ou l’argent en banque “peuvent avoir un impact important sur l’acceptation de ratios d’endettement plus élevés”.
McKay admet qu’il y a une certaine obscurité quant à la valeur précise de votre ratio DTI pour garantir une hypothèque. Parfois, la décision finale oui ou non sur votre prêt peut être prise par un ordinateur.
“Les décisions dans de nombreuses situations de zone grise sont déterminées par des systèmes de souscription automatisés qui pèsent sur de nombreux facteurs”, dit-il.
