Le prêt conventionnel est le type de prêt hypothécaire le plus populaire aux États-Unis. En effet, les crédits classiques représentaient environ 80 % des crédits immobiliers clôturés en août 2021, selon Ellie Mae.
Soutenus par des prêteurs privés plutôt que par le gouvernement fédéral, les prêts conventionnels peuvent être utilisés pour acheter ou refinancer des maisons.
Lisez la suite pour en savoir plus sur les prêts hypothécaires conventionnels, y compris leur fonctionnement et comment se qualifier – ce qui pourrait être plus difficile pendant la pandémie de coronavirus.
Qu’est-ce qu’un prêt conventionnel?
Un prêt conventionnel n’est pas soutenu par le gouvernement fédéral; il est plutôt émis par un prêteur privé, comme une banque, une coopérative de crédit ou une autre institution financière. Il a généralement des exigences de crédit plus strictes qu’un prêt garanti par le gouvernement. C’est parce que le prêteur prend plus de risques sans garantie d’un organisme gouvernemental si un emprunteur ne peut pas payer.
Les prêts conventionnels se répartissent en deux catégories : conformes ou non conformes.
- Un prêt conforme remplit les conditions pour être vendu à Fannie Mae ou Freddie Mac, les géants du financement du logement soutenus par le gouvernement qui achètent des prêts hypothécaires à des prêteurs et les vendent à des investisseurs. Les prêts conformes ne doivent pas dépasser les limites de prêt fixées par l’Agence fédérale de financement du logement, qui supervise Fannie Mae et Freddie Mac. Si vous voulez une propriété à une unité, ce montant en 2021 pour la plupart des États-Unis est de 548 250 $ et de 822 375 $ dans les zones à coût élevé.
- Un prêt non conforme ne répond pas aux critères d’achat par Fannie ou Freddie. Un prêt jumbo, par exemple, est non conforme car il dépasse les limites de prêt fixées par la FHFA.
Un prêt conventionnel est-il bon ?
Un prêt conventionnel peut être un bon choix, selon votre situation financière.
En général, les prêts conventionnels conviennent mieux aux acheteurs de maisons de moins de 500 000 $, et si vous avez bon crédit, vous bénéficierez des taux d’intérêt les plus bas possibles, déclare David J. Wilk, professeur adjoint de finance et directeur du programme immobilier à la Fox School of Business de l’Université Temple. “Il existe également des programmes d’accession à la propriété avantageux où vous pouvez mettre aussi peu que 3%, ce qui est très attrayant pour les jeunes qui essaient de construire leur historique de crédit et leur bilan”, ajoute-t-il. “Cela donne à de nombreuses personnes, de haut en bas de l’éventail économique, la possibilité de posséder leur propre maison.”
Le financement conventionnel, contrairement aux prêts garantis par le gouvernement, n’a pas de limites géographiques ou d’exigences particulières. Un prêt conventionnel peut être plus flexible qu’un prêt assuré par le gouvernement, mais plus difficile à obtenir, d’autant plus que la pandémie de coronavirus a rendu l’obtention d’un prêt hypothécaire encore plus difficile.
Comment un prêt conventionnel se compare-t-il aux prêts garantis par le gouvernement ?
Votre profil financier peut vous aider à déterminer quel prêt hypothécaire vous convient le mieux.
Dans l’ensemble, les consommateurs peuvent préférer les prêts conventionnels aux prêts garantis par le gouvernement – qui incluent les prêts de la Federal Housing Administration, les prêts aux anciens combattants et les prêts du département américain de l’Agriculture – parce que les prêts fédéraux ont des restrictions et des exigences supplémentaires, explique Andrew Ragusa, PDG et courtier chez REMI Realty en Plainview, New York.
« Un prêt conventionnel élimine ces problèmes », dit-il. Voici comment les différents prêts se comparent :
- Les prêts FHA nécessitent une prime d’assurance hypothécaire. Les emprunteurs paient des frais initiaux de 1,75 % du montant du prêt, puis le MIP pour la durée du prêt si l’acompte est inférieur à 10 %. Pour ceux qui déposent au moins 10 %, le MIP peut être résilié après 11 ans. Comme pour les prêts conventionnels, appliquer un acompte de 20 % permet d’éviter l’assurance hypothécaire privée, qui n’est pas une option sur les prêts FHA. Votre gestionnaire de prêt doit supprimer votre PMI une fois que vous atteignez 78 % des capitaux propres, et vous ne paierez aucun frais hypothécaire initial.
- Les directives d’évaluation sont plus rigides pour les prêts FHA que pour les prêts conventionnels. Une maison doit répondre aux exigences minimales de propriété de l’agence. “Si une maison a 100 ans, la façon dont elle a été construite pourrait ne pas répondre aux normes d’aujourd’hui pour une maison FHA”, explique Ragusa.
- Si vous êtes un acheteur d’une première maison, surtout si vous avez un crédit équitable et que vous souhaitez effectuer une mise de fonds faible, un prêt FHA pourrait vous convenir. Il ne peut cependant pas être utilisé pour financer une résidence secondaire ou un immeuble de placement.
- Les prêts VA sont spécifiquement destinés aux militaires, aux anciens combattants et aux conjoints survivants éligibles, alors que n’importe qui peut demander un prêt conventionnel. Pour ceux qui se qualifient, il est difficile de battre les avantages d’un prêt VA, qui n’inclut aucune exigence de mise de fonds, des taux d’intérêt bas, des frais de clôture inférieurs et aucun PMI.
- Les prêts VA nécessitent des frais de financement, qui varient de 1,4% à 3,6%, selon le montant que vous avez mis et si vous avez déjà souscrit un prêt VA. Les anciens combattants invalides, les bénéficiaires de Purple Heart et les conjoints survivants sont exemptés. Les prêts conventionnels n’ont pas de tels frais.
- Les prêts VA ont généralement des exigences de pointage de crédit moins strictes que les prêts conventionnels.
- Dans le marché du logement concurrentiel d’aujourd’hui, les emprunteurs avec des prêts VA ont du mal à convaincre les vendeurs d’accepter leurs offres, selon un rapport du New York Times. Les familles de militaires se tournent plutôt vers les prêts conventionnels.
- Les prêts VA ne concernent que les résidences principales, tandis que les prêts conventionnels peuvent être utilisés pour les résidences secondaires ou les propriétés locatives.
- À se qualifier pour un prêt USDA, la propriété doit être située dans une zone rurale admissible. Les prêts conventionnels n’ont pas de telles restrictions.
- Les prêts de l’USDA ne nécessitent pas d’acompte, alors que les prêts conventionnels nécessitent généralement au moins 3% d’acompte.
- Les prêts de l’USDA exigent que les emprunteurs aient un revenu inférieur au revenu médian de la région. Les prêts conventionnels s’attendent à ce que les emprunteurs disposent d’un revenu suffisant pour pouvoir rembourser leurs prêts.
- Les prêts de l’USDA ne sont destinés qu’aux personnes qui achètent des résidences principales et la maison doit répondre aux normes fédérales en matière de logement.
Quelles sont les exigences de prêt conventionnel?
Avec un prêt immobilier conventionnel, vous emprunterez des fonds auprès d’un prêteur hypothécaire privé pour acheter votre maison et rembourserez le prêt au fil du temps avec intérêts.
Avant de présenter une demande, assurez-vous de répondre aux exigences d’approbation des prêts conventionnels, notamment :
- UNE cote de crédit d’au moins 620. Si vous obtenez un prêt jumbo, l’exigence sera plus élevée : généralement au moins 680.
- UNE ratio dette/revenu limite de 45 %. Cela signifie que pas plus de 45% de votre salaire brut mensuel total devrait être consacré au remboursement de la dette. Certains prêteurs peuvent autoriser jusqu’à 50 % si vous effectuez une mise de fonds très importante.
- Preuve de revenu. Habituellement, vous aurez besoin de deux ans de documents, y compris des déclarations de revenus, des formulaires W-2 ou des talons de paie récents, pour montrer que vous disposez d’un revenu suffisant et stable pour payer les remboursements du prêt.
- Un acompte d’au moins 3%. Vous devrez soumettre des relevés bancaires et autres relevés d’actifs pour montrer comment vous effectuerez votre acompte.
La souscription hypothécaire commence une fois que vous demandez au prêteur de déterminer le risque de vous offrir un prêt. Des documents supplémentaires sur vos finances peuvent vous être demandés en cours de route.
Quels sont les avantages et les inconvénients d’un prêt classique ?
Les prêts conventionnels présentent de nombreux avantages pour les emprunteurs et certains inconvénients. Voici quelques avantages et inconvénients des prêts conventionnels :
- Taux d’intérêt compétitifs. Les taux hypothécaires ont atteint des niveaux record au milieu de la pandémie de coronavirus. “Je n’aurais jamais pensé de ma vie que je verrais des taux hypothécaires conventionnels inférieurs à 3 %”, déclare Wilk. “Nous pouvions regarder en arrière et voir qu’il s’agissait d’une opportunité unique dans une vie.” Les taux ont recommencé à augmenter, mais ils sont encore assez bas.
- Acomptes bas. Vous pouvez obtenir un prêt conventionnel avec aussi peu que 3% de mise de fonds, dit Ragusa. “Beaucoup de gens pensent qu’il doit être de 20 %, et ce n’est pas le cas”, dit-il.
- Les primes PMI peuvent éventuellement être annulées. Une fois que vous avez remboursé 78% de la valeur estimative de votre maison, votre gestionnaire de prêt doit supprimer votre PMI.
- Choix entre taux d’intérêt fixes ou révisables. Un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans est le plus courant, que vous obteniez un prêt conventionnel ou un prêt garanti par le gouvernement. Un taux fixe peut offrir l’avantage de bloquer les taux d’intérêt historiquement bas d’aujourd’hui, mais les prêts hypothécaires à taux variable valent la peine d’être envisagés si vous ne prévoyez pas de conserver votre prêt hypothécaire pendant plus de quelques années.
- Peut être utilisé pour tous les types de propriétés. Les prêts conventionnels peuvent être utilisés pour une résidence principale, une maison de vacances ou un bien locatif, contrairement aux prêts garantis par le gouvernement, qui sont limités aux résidences principales.
- Exigences de pointage de crédit plus strictes que pour les programmes de prêts gouvernementaux. Les prêts conventionnels nécessitent souvent une cote de crédit d’au moins 620, ce qui exclut certains acheteurs de maison. Même si vous êtes admissible, vous paierez probablement un taux d’intérêt plus élevé que si vous aviez un bon crédit.
- Exigences DTI plus strictes. Les prêts conventionnels exigent généralement des DTI plus élevés que les programmes gouvernementaux. Attendez-vous à respecter une norme de pas plus de 45% DTI.
- Primes PMI avec un faible acompte. Vous devrez toujours payer le PMI si vous mettez moins de 20%.
Si vous n’êtes pas sûr qu’un prêt conventionnel soit la bonne décision, votre agent immobilier et votre agent de crédit peuvent vous aider, dit Ragusa. Ils sauront vous orienter vers le prêt le plus approprié en fonction de votre situation financière et de vos antécédents de crédit.
« Il y a une raison pour laquelle tous les autres prêts existent », dit-il. Si vos finances et votre propriété remplissent les conditions requises pour un prêt conventionnel, cela peut cependant être un excellent choix.
