Si vous n’êtes pas sûr de ce qu’est un prêt hypothécaire inversé est et ce qu’il fait, vous n’êtes pas seul. En termes simples, au lieu de faire un versement hypothécaire mensuel à un prêteur, avec une hypothèque inversée, le prêteur vous verse des paiements. Lorsque vous vendez votre maison, vous remboursez le prêt. Les prêts hypothécaires inversés permettent aux propriétaires âgés d’exploiter la valeur nette de leur maison pendant qu’ils sont encore en vie. Cela semble beaucoup, mais il y a toujours des risques.
Alors que les propriétaires apprécieront l’argent supplémentaire qu’une hypothèque inversée peut apporter à la retraite, ces retraits, plus les intérêts composés, réduiront la valeur nette de la maison durement gagnée. De plus, les consommateurs doivent être conscients des arguments de vente concernant les prêts hypothécaires inversés pour s’assurer que l’arrangement financier est dans leur intérêt à long terme.
La Federal Housing Administration soutient un type de prêt hypothécaire inversé, appelé prêt hypothécaire de conversion sur valeur domiciliaire. Le soutien de la FHA garantit que vous ou votre famille ne serez pas coincé avec une facture énorme si votre dette de prêt est supérieure à la valeur de votre maison lorsque vous déménagez. Cela fait d’un HECM le type de prêt hypothécaire inversé le plus populaire.
Apprenez-en davantage sur les HECM, comment ils se comparent aux autres prêts hypothécaires inversés, comment en bénéficier, et quand ou s’ils pourraient vous convenir.
Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire inversé ?
Les prêts hypothécaires inversés permettent aux propriétaires âgés disposant de la valeur nette de leur maison de transformer la valeur nette qu’ils ont gagnée en liquidités. Contrairement à une hypothèque conventionnelle, où vous remboursez la dette chaque mois pour constituer une valeur nette, une hypothèque inversée vous permet de puiser dans la valeur nette pendant que vous êtes propriétaire de la maison, sans renoncer au titre.
Une fois que vous avez obtenu un prêt hypothécaire inversé, vous pouvez l’utiliser pour rembourser ce qui reste sur votre prêt hypothécaire traditionnel – si vous en avez un – et pouvez ensuite prélever une somme forfaitaire ou des versements mensuels sur votre capital pour couvrir vos dépenses. Le prêt est remboursé lorsque le dernier propriétaire survivant vend la maison, décède ou a une autre résidence principale.
“Si vous supprimez cette grosse dépense de votre budget, vous pouvez vraiment améliorer votre situation de trésorerie et ne pas avoir à retirer autant de vos investissements”, déclare Wade D. Pfau, codirecteur de l’American College Center for Retirement. Revenu.
Quels types de prêts hypothécaires inversés existe-t-il ?
Il existe trois types de prêts hypothécaires inversés :
HECM. La grande majorité des prêts hypothécaires inversés sont des HECM. Seuls les propriétaires de 62 ans et plus peuvent obtenir un HECM, et il y a des frais et des frais d’assurance substantiels à la clôture et pendant la durée du prêt. L’avantage est que les prêts HECM sont sans recours, ce qui signifie que le propriétaire ou la succession (si le propriétaire décède) n’aura pas à payer plus à la fin du prêt que ce que vaut la maison – peu importe si la valeur de la maison au moment de la vente est inférieur au montant du prêt.
Par exemple, si votre prêt hypothécaire inversé atteint 325 000 $ mais que la valeur estimative de la maison n’est que de 300 000 $, « cet écart est couvert par l’assurance FHA », explique Shelley Giordano, fondatrice de l’Académie pour l’équité en matière de propriété et la planification financière à l’Université de Illinois. “Personne n’a jamais à effectuer un paiement sur une hypothèque inversée autre que ce que la maison offre.”
De plus, si vous faites défaut sur un HECM, par exemple en ne payant pas les taxes foncières, votre maison est la seule garantie que le prêteur peut rechercher, et la FHA aide à couvrir les frais du prêteur.
Vous avez le choix entre plusieurs options de paiement avec un prêt HECM, notamment un retrait forfaitaire, des avances de fonds mensuelles et une marge de crédit.
Les prêts HECM ont également un plafond sur leur taille – pour 2022, le montant maximal de la réclamation FHA est de 970 800 $. Pour les propriétaires qui souhaitent contracter un prêt hypothécaire inversé plus important, une autre option est disponible.
Propriétaire. Ce type de prêt hypothécaire inversé a moins de restrictions, mais par conséquent, il n’est pas soutenu par la FHA. Le montant maximum du prêt est beaucoup plus élevé et l’âge minimum est inférieur – généralement à partir de 55 ans.
Les options de paiement comprennent une somme forfaitaire, des paiements à terme et une marge de crédit.
But unique. Certains gouvernements locaux et étatiques et organisations à but non lucratif offrent ces prêts, qui sont destinés aux propriétaires à revenu faible à modéré et limités aux dépenses telles que les réparations domiciliaires, les améliorations ou les impôts fonciers.
Comment se qualifier pour un HECM?
Vous pouvez souscrire un HECM pour à peu près n’importe quelle raison, tant que vous avez au moins 62 ans et que vous pouvez répondre aux exigences du gouvernement fédéral et du prêteur, qui incluent une évaluation financière.
En tant que candidat HECM, vous devrez:
- Avoir une grande quantité de capitaux propres dans votre maison ou en être propriétaire. Au moins 50% de capitaux propres seraient l’idéal, dit Giordano.
- Assistez à des séances de conseil financier avec un conseiller HECM approuvé par la FHA.
- Désignez la propriété comme résidence principale.
- Nous n’avons aucune dette envers le gouvernement fédéral.
Les prêteurs examineront vos antécédents de crédit, vos actifs et vos dépenses dans le cadre d’un examen financier complet élaboré par la FHA. Les facteurs incluent la valeur de la maison, si vous êtes en mesure de payer les taxes foncières et l’assurance habitation, le taux d’intérêt actuel et les projections de longévité basées sur l’âge des emprunteurs, explique Giordano.
L’analyse financière indique au prêteur le montant que vous êtes admissible au prêt, dit Giordano. Si vous souhaitez que les paiements ou la ligne de crédit s’étalent sur plusieurs années, les prêteurs utiliseront des formules basées sur des tables de longévité et des taux d’intérêt.
“La FHA veut vraiment s’assurer que les gens ne sont pas dans une hypothèque inversée à moins que ce ne soit une solution durable pour eux”, ajoute-t-elle.
Un autre élément clé d’un prêt HECM est l’entretien de votre maison pour préserver sa juste valeur marchande. Votre prêteur veut que vous puissiez vendre votre maison à un bon prix, afin qu’il puisse récupérer son prêt.
Quelles sont les meilleures options HECM ?
L’option HECM idéale dépend de votre situation financière et de votre plan de retraite.
“Vous voulez positionner vos actifs pour le meilleur résultat de retraite”, dit Pfau. “Votre maison est un atout important, mais ce n’est pas le seul. N’obtenez pas un prêt hypothécaire inversé sans penser à l’ensemble de l’élaboration de votre stratégie de retraite.”
À la clôture, le prêteur établira la limite principale initiale, qui est le montant total que vous pouvez obtenir de l’HECM.
Un HECM, qui peut avoir un taux fixe ou variable, peut être utilisé pour :
- Usage traditionnel. Si vous obtenez une HECM pour votre résidence principale.
- Refinancement. Si vous refinancez à partir d’un autre prêt HECM.
- Achat à domicile. Si vous utilisez le prêt HECM pour acheter une nouvelle résidence principale.
L’option d’achat d’une maison, qui a débuté en 2009, et l’option de refinancement sont deux façons populaires d’utiliser un HECM. Les refinancements ont été attrayants ces dernières années en raison de la hausse de la valeur des maisons et des faibles taux d’intérêt.
Un achat immobilier HECM permet aux propriétaires d’acquérir une résidence principale neuve sans contracter de crédit immobilier traditionnel. Par exemple, si vous êtes propriétaire d’une maison, vous pourriez utiliser le produit de la vente comme acompte sur une maison plus chère et couvrir le montant restant avec une hypothèque inversée.
Si vous optez pour un HECM à taux fixe, vous n’avez qu’une seule option de paiement. Les HECM à débit variable offrent une variété d’options :
- Versement unique. Si vous obtenez un HECM à taux fixe, cette distribution forfaitaire est votre seule option. Cela pourrait vous rapporter moins d’argent que d’autres types de prêts HECM.
- Mandat. Vous pouvez recevoir des avances de fonds mensuelles égales tant que l’un des emprunteurs vit dans la maison comme résidence principale.
- Terme. Cela prévoit des avances de fonds mensuelles égales pour une durée déterminée.
- Ligne de credit. Vous pouvez avoir de l’argent disponible en cas de besoin, au montant que vous choisissez, jusqu’à ce que la ligne soit épuisée. Vous ne paieriez des intérêts que sur le crédit que vous utilisez.
- Combinaisons. Vous pouvez également combiner les options de durée ou de durée avec une marge de crédit.
Combien coûte un HECM ?
Si vous souscrivez un HECM, vous paierez probablement des milliers – ou des dizaines de milliers – en frais et en frais d’assurance à la clôture et pendant la durée du prêt. Voici comment les coûts se répartissent :
- Prime d’assurance hypothécaire. À la clôture, vous paierez une prime d’assurance hypothécaire de 2 % sur le montant maximal de la réclamation. Vous devrez également payer une prime annuelle égale à 0,5 % du solde restant du prêt hypothécaire. Ces frais aident à couvrir l’engagement du gouvernement fédéral à assurer les prêts. La prime initiale peut être financée dans le cadre du prêt, bien que cela limite le montant des fonds propres qui vous est versé.
- Frais de clôture. Vous êtes également susceptible de payer la totalité ou la plupart des frais de traitement et de clôture habituels, tels que les frais d’évaluation, de recherche de titre et d’enregistrement.
- Frais d’origine. Les frais de montage minimaux sont de 2 500 $. Un prêteur peut facturer 2 % des premiers 200 000 $ de la valeur de votre maison plus 1 % du montant supérieur à 200 000 $. Les frais de montage HECM sont plafonnés à 6 000 $.
- Frais de service. Les prêteurs peuvent facturer des frais de service continus plafonnés à 30 $ ou 35 $, selon la fréquence à laquelle le taux d’intérêt s’ajuste.
Si vous recherchez des offres HECM auprès de plusieurs prêteurs, vous pouvez rechercher un taux d’intérêt et un forfait de frais qui vous conviennent le mieux.
“Tout comme avec une hypothèque ordinaire, vous pouvez décider si vous voulez ou non avoir un taux d’intérêt plus élevé en échange de frais de clôture moins élevés”, explique Giordano.
Quand est-ce qu’un HECM est une bonne idée ?
- Vous restez chez vous. Vous pouvez étaler les frais de clôture sur une plus longue période et également compter sur les paiements de l’HECM pour payer les dépenses courantes et/ou d’urgence. Un HECM pourrait également vous aider à payer des rénovations pour moderniser votre maison pour vieillir sur place.
- Vous souhaitez préserver votre patrimoine. Si vous avez d’autres actifs non domestiques – comme un portefeuille d’investissement – les fonds d’un HECM peuvent couvrir les coûts quotidiens tandis que les investissements restent intacts et peuvent croître. “S’ils l’utilisent de manière responsable, une hypothèque inversée peut servir à prolonger la longévité de leurs actifs”, déclare Pfau.
- Vous planifiez l’avenir. Ne considérez pas l’HECM comme un dernier recours – il peut s’agir d’une source de crédit prête à l’emploi que vous souscrivez à 62 ans et que vous n’utilisez que lorsque vous en aurez vraiment besoin des années plus tard. Contrairement à certaines autres sources de financement, comme une ligne de crédit hypothécaire, un HECM sera toujours là. “Si la valeur des logements baisse, vous avez toujours accès à cette ligne de crédit, ce qui la rend complètement différente d’un HELOC”, déclare Giordano.
Quand un HECM n’est-il pas une bonne idée ?
- Vous déménagez bientôt. Les coûts initiaux d’un HECM sont considérables, et abandonner le prêt après un an ou deux n’est pas une décision financière judicieuse.
- Vous ne pouvez pas gérer l’argent. “Les personnes qui ont du mal à contrôler leurs dépenses feraient peut-être mieux de ne pas puiser dans la valeur nette de leur maison”, a déclaré Pfau. Les intérêts sur le HECM s’accumuleront avec le temps, ce qui peut réduire votre capital et limiter votre capacité à utiliser ces fonds pour des dépenses dans les années à venir.
- Vous n’avez pas planifié efficacement. Parlez avec votre famille – votre conjoint, vos enfants et d’autres personnes – pour déterminer si vos plans à court et à long terme sont solides. Par exemple, si vous souscrivez un HECM, cela réduira le montant de la valeur nette disponible dans votre maison, ce qui pourrait rendre plus difficile la prise en charge des coûts dans une résidence-services dans les années à venir, car le financement d’un tel déménagement dépend souvent de la valeur de votre patrimoine et de vos revenus.
La souscription d’un HECM est une décision qui changera votre vie et qui affectera votre retraite ainsi que la valeur de votre succession, et peut être un bon moyen de vous aider à faire face aux dépenses à long terme – prévues et imprévues.
“Quiconque reconnaît qu’il ne sait pas ce que l’avenir lui réserve et aimerait être en mesure de protéger son pécule, c’est à cela qu’un prêt hypothécaire inversé est parfait”, déclare Giordano.
